Desde hace varios años asistimos a un proceso de inquilinización, fundamentalmente en los grandes centros urbanos. En algunas ciudades los inquilinos representan más del 20 por ciento de los hogares, en otras ciudades superan el 30 por ciento. Es decir que la problemática habitacional afecta a una porción importante de la sociedad. Esta realidad, sumada a la lucha de muchas organizaciones de inquilinos a lo largo del país, logró visibilizar la problemática. Así, el pasado 11 de junio de 2020, se dio sanción definitiva en el Senado a la llamada ley de alquileres (Ley 27.551).
Si bien esta Ley fue pensada para para regular el mercado inmobiliario, y ampliar derechos a los inquilinos, en la realidad el resultado tuvo efectos no deseados, tanto para inquilinos como para propietarios.
Si bien la Ley de Alquileres establece que los ajustes serán anuales, a través de un índice que contemple en partes iguales la evolución de inflación y salarios. Es decir, que los ajustes serán por criterios objetivos y ya no subjetivos. Esta regulación, sumada a la extensión mínima de los contratos a tres años, contribuiría a generar una mayor estabilidad en el precio de los alquileres, a la par que los vincula con la evolución general de los precios de la economía, contribuyendo a generar un sistema de precios más transparente y sólido, y reduciendo la incertidumbre para inquilinos y propietarios derivada de la falta de regulación del sector.
Otro aspecto de la ley es la obligatoriedad de registrar los contratos ante AFIP. Esta regulación es central. Por un lado, permitirá a inquilinos realizar la deducción para el pago del impuesto a las Ganancias, siendo que hasta ahora pocos podían hacerlo por el alto nivel de informalidad en el que se encontraba el sector.
La registración establecida por la ley permitirá dotar de una mayor progresividad a la recaudación tributaria.
Para el Estado la nueva ley de alquileres implicaba un gran avance, entendiendo que se generaba una mayor estabilidad de precios, una mejora de la recaudación tributaria y la distribución del ingreso.
La NLA impactó sobre estas dos variables, ampliando el plazo mínimo de contratación (art. 1198 CCCN) y regulando el mecanismo de ajuste del precio (art. 14 NLA). Estos dos elementos, sumados a la regulación del depósito (art. 1196 CCCN) y de la garantía (art. 13 NLA) que debe aceptar el locador, y la obligación de declarar el contrato a la AFIP (art. 16 NLA) tienen entidad para alterar la ecuación económica del contrato, y disminuyen los incentivos para contratar desde el lado de la oferta. Entonces, la forma de contrarrestar estos desincentivos podría ser mediante un incremento del precio del alquiler al inicio de la relación, lo que repercute en los costos de entrada del inquilino (depósito y garantía). Lo contrario al fin perseguido.
Lo anterior vino acompañado de disposiciones ambiguas sobre la frustración del uso o goce del bien (art. 1203 CCCN) o de corte operativo en materia de reparaciones, contribuciones, expensas y compensaciones, que apuntan a empoderar legalmente al inquilino. Sin embargo, será muy importante aquí la primacía de la buena fe, la prudencia y la diligencia de las partes, junto con un razonable, responsable y transparente uso del mecanismo de notificaciones (carta documento y/o electrónico) previsto en la norma.
De lo contrario, muchos de estos puntos podrían ser problemáticos si locador y locatario no se ponen de acuerdo sobre quién debe responsabilizarse o hacerse cargo del gasto. Y esto, en vistas a la facultad de compensar gastos versus alquileres (art. 1204 bis CCCN), puede derivar en una parálisis de la dinámica locativa, acusaciones cruzadas de incumplimiento, pérdida del depósito, intimaciones al locatario y/o al fiador, intentos de ejecutar garantías o una combinación de todas ellas. Al final del día, mediaciones “gratuitas o de bajo costo” que potencialmente terminen en tribunales.
Pareciera incluso que la propia ley da por descontado que mucho de esto sucederá, atento a que se fomenta el desarrollo a nivel nacional y provincial de una instancia de mediación para atender conflictos locativos.
Con una situación económica y financiera del país de extrema gravedad, afectado por una preocupante pandemia, con la actividad inmobiliaria que acumula meses en baja actividad, la construcción parada y con rentas promedio entre las más bajas de la historia, por las que el locador percibe de un 2% a un 3% anual sobre el valor de la propiedad, además que gran parte de los locatarios permanece sin poder trabajar o con rebajas en sus sueldos, esta ley desalienta a inversionistas y locadores, ya que la oferta de inmuebles para alquiler es baja.
El Estado debería alentar a los inversores potenciales para que se incremente la construcción, especialmente con la reducción para los mismos, de la enorme carga impositiva, ya que más del 40% del costo de una propiedad, son impuestos, de esta manera incrementaría la construcción como fuente de trabajo y la oferta de viviendas para los potenciales inquilinos.
Para que la oferta y la demanda ajustaran los valores en favor del inquilino sería necesario que se reactivara la construcción, y se volcaran más inmuebles al mercado. Con esta intervención estatal, por el contrario “muchos optaron por retirar sus propiedades, y no alquilarlas”.
Luego de un año de la puesta en marcha de la nueva Ley de Alquileres pareciera que trae más problemas que soluciones.
Por Cecilia Martínez Yrigoyen-Abogada-Diplomada en Gestión y Políticas Públicas-Especialista en Derecho de los Consumidores- Ex Asesora Legal Dirección de Industria y Comercio, Ministerio de Economía.
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